これから初めて共有不動産を売却する予定があるけれども、どのように進めていけば良いのかわからないというケースも多いかもしれません。
共有名義ということから、不動産を1人で持つ単独名義の不動産を売却する場合とは異なります。
初めて共有不動産を売却する場合には、どのような売却方法があるのか、また共有名義を解消する方法、必要な書類や売却の際の注意点など、細かい部分まで把握しておくことが求められます。
共有名義の不動産売却に関する基礎知識を高めておくことが重要です。
終わった後に後悔したりトラブルにつながらないようにしっかりと押さえておきましょう。

共有不動産を売却する方法を把握しておこう


そもそも共有不動産とはどのような状態なのかというと、1つの不動産を複数人で持っている状態を指しています。
共有名義の不動産を売却するにはいくつかの方法がありますが、まず最初に行うことが共有名義者全員の了承を得ることです。
所有者全員の許可を得ることができれば、共有不動産を売却することが可能です。
一番シンプルな方法ではありますが、共有者の中に1人でも反対者がいた場合には話を進めることができないのです。
また場合によっては自分の持ち分だけを売却することが可能です。
この場合に他の所有者の許可を得る必要もありません。
しかし自分の持ち分がどこまでなのかを決めなければならず、建物を物理的に分けることもできないので、土地のみに使える限定的な方法と言えるでしょう。

売却の方法の1つに名義を変更して所有者を1人に統一する方法が挙げられます。
単独名義になれば誰からも許可を得る必要もないので自由に不動産を売却することができるでしょう。
また委任状を使った代行売却の方法もあります。
共有不動産を売却する場合には、持ち分権者全員の同意、立ち会いが必要です。
しかし共有持ち分権者全員で動けないこともあるでしょう。
このような場合には、委任状を使用すれば代行することが可能なのです。
委任する場合には一定の条件があり、本人が海外にいる、病気や怪我で入院しているなど、本当に時間が取れないことが前提です。

共有不動産を売却する際の注意点

共有不動産を売却するにあたりいくつかの注意点があります。
まず最初に売却に必要な書類を揃えておきましょう。
最低でも権利証と土地測量図及び境界確認書、身分証明書等は必要です。
誰かが売却行為を委任するのであれば委任状も必要となるでしょう。

そして名義の確認を入念に行うことが大切です。
マイホーム購入によって夫婦共有名義になっている、2世帯住宅の親子共有名義等のケースはわかりやすいかもしれませんが、相続等において複数の権利者がいる場合には十分な注意が必要です。
特に共有持ち分になり数十年が経過しているような場合には、誰がどのような割合で権利者になっているのかわからないこともあります。
この場合には不動産会社や司法書士に依頼して、まずは誰が該当するのかの確認を行うことから始める必要があります。

そして税金やローンの返済などにも十分な注意が必要です。
売却の際に住宅ローンの残りが残っている場合には、売却においで残滓を一括返済しなければなりません。
売却資金から返済することができれば良いのですが、場合によっては自己資金を用意する必要もあります。
自己資金を支払う場合には、誰がその費用を負担するのかをあらかじめ決めておく必要もあるでしょう。

名義人同士が納得して売却するためには


共有不動産売却にあたり、名義人全員の同意が必要ではありますが、終わった後にトラブルにつながったり、後悔につながるケースも多く見られます。
このようなことにならないためにも、名義人同士が納得して売却できるためのコツをしっかりと把握しておくことが大切です。

その1つに挙げられることが一括査定を利用することです。
共有不動産の売却を行う場合には、全員の同意が必要ですが、売却金額の査定であれば誰かの同意を得る必要はありません。
もしも売却を嫌煙している人がいるのであれば、その人を前向きにさせるためにも不動産の査定を受け、その査定結果を示すことによって売却活動が進む可能性も考えられます。
いちどの申請で複数の会社に依頼することができる一括査定サイトを利用してみると良いでしょう。
特に複数の不動産会社から入手した査定結果があれば、納得できる売却価格についても説得力が生まれます。

そして不動産会社の担当者、専門家などに相談をするのも1つの手段です。
共有持ち分権者の1人から売却についての同意を得られない状況でも、効果的なアドバイスをもらえる可能性があります。
直接説得してもらえる方法も取れるかもしれません。

共有不動産はトラブルが生じやすいため売却するのがベスト

独断で決める人に迷惑をかけられる

共有不動産でトラブルが生じにくいのは、共有権利者の意思疎通をしっかり行えているケースです。
言い換えると、高いの思惑がバラバラな場合は問題が発生しやすくなります。
たとえば、3人で保有している共有不動産があり、1人が勝手に全員分を売却してしまったケースです。
もちろん、法律的に認められない行為ですが、契約が成立しているので実害が生じてしまいます。
そこに自分が済んでいた場合、売るつもりがなくても退去を迫られるケースがあります。
自分は関係ないと主張しても、相手はすでに支払いを終えており、住めることが当たり前という認識です。

そこで立ち退かないと主張すると、自分が屁理屈を言っているような立場になるでしょう。
権利書を勝手に使われていた場合はなおさらです。
相手に権利が渡っているにもかかわらず、自分が居座っているだけという構図になってしまいます。
したがって共有不動産があるなら、そのようなおかしな行動を取られる前に売りましょう。

共有不動産のせいで人間関係が悪くなる


人間関係の悪化も共有不動産に関する代表的なトラブルの一つです。
購入時や相続時は良好だった場合も、運用していくうちに悪くなることが珍しくありません。
上記のように勝手に売却しようとするケースもそうですが、独断で行動する人が現れると途端に管理は難しくなってしまいます。
若いときはオープンだった人も、年齢を重ねるにつれて聞く耳を持たなくなりやすいです。
共有不動産に関しても同様で、売却したいときに一人だけ反対することも少なくありません。

そのような不仲の原因が生まれる前に売ってしまうことが得策です。
たとえば、相続時に相談して換金を選ぶことも一つの手です。
最初のうちなら管理が面倒というイメージが強いので、売却に向けて意思をまとめやすいです。
いったん関係がこじれてしまうと、今後は売却について相談することが難しくなります。
そういったリスクを回避するためにも、健全な間柄でいうるちに売ることが得策です。

共有不動産を手に入れるケースは意外と多いものです。
たとえば、マイホームを建てるなら配偶者と購入することもあるでしょう。
二世帯住宅なら出資した割合で持分を分けるケースも多いです。
それで違和感なく進んでいくのが一般的ですが、時間の経過によって事情は徐々に移り変わっていきます。
ですから、いつまでも相手の物分かりがよいと思っていてはいけません。
そうなることを見越して、共有不動産を早めに処分しておきた方が良いでしょう。

共有不動産は自分の持ち分だけ売却することも可能

自分の持ち分だけなら自由に売却できる

共有不動産を持っている人は少なくないので、日本には多くの共有不動産が存在します。
不動産は聞いたことがあるが、共有不動産は聞き慣れない言葉だと感じる人も存在するかもしれません。
ネーミング通りに誰かと共有している不動産になりますから、自分以外の誰かが権利者になっているような状態です。
夫婦共働きのような世帯も日本では増えていますが、そのような世帯で不動産を買う場合は共有することが少なくありません。

お互いに協力して買う訳ですから、共有しても何も不思議ではありませんが当然ながら権利者が複数人になるので実際に不動産を売却したりするときに揉めるようなことも珍しくないです。
誰かが売りたいと考えても同じ不動産に権利者が他にいますから、当然ながらその人物が納得しなければ売ることはできません。

そのため権利者同士で意思疎通ができないと大変なことになりますから、そのようなリスクについても理解をしておかないといけないです。
そのような状況でも共有不動産の持ち分だけであれば、売却をすることができますから全体で売ることができなくても諦めるような必要はありません。

専門業者を利用しないといけない


共有不動産の持ち分は共有している人数によっても異なりますが、夫婦であれば半分ずつ権利を持っていることになる筈です。
仮に離婚をしたような場合でも権利がなくなるようなことはありませんが、そのような場合も持ち分だけを売却するようなことはできます。

共有不動産の持ち分だけを買取してくれるような業者も存在するので、そのような業者を活用することで簡単に売却することが可能です。
共有不動産は売却するのが難しいと知っている人でも、持ち分だけ売却するのは簡単だと知っている人は結構少ないような特徴があります。

幸せに共有不動産を活用しているなら持ち分を売却する必要は全くありませんが、離婚したりしてどうしても不動産を共有していたくないような場合は持ち分だけを売却してしまったほうが安心です。
ちなみに持ち分だけを売却する場合は、他の権利者に説明をするような必要はありませんし、基本的に何も言わずに売却を済ませることができます。
そのため他の権利者がどこにいるのか分からないような場合も、専門業者のサービスを利用することで簡単に共有不動産の悩みを解決することが可能です。

共有不動産は権利者が自分以外に複数人は存在するので、簡単に不動産を売却するようなことはできないです。
ただ共有不動産でも各自の持ち分だけであれば、各自で自由に売却をすることができます。
共有持分を専門的に買取しているような業者も存在するので、そのような業者に相談をするとスムーズに悩みを解決することが可能です。
共有不動産の持ち分を売却するときは、基本的に他の権利者の報告するような必要もないので安心できます。

共有不動産の売却時に必要になる書類

共有不動産を売却するためには?

共有不動産は、複数の名義人がいる不動産です。
夫婦で収入を合算してローンを組んでマイホームを購入する、これも共有不動産になりますし親子でお金を出し合い二世帯住宅を作りその家で生活を送る場合も共有不動産になるわけです。
なお、共有不動産を売却するときは全ての名義人の同意が必要で、夫婦の場合は奥さんと旦那さん、親子で購入した二世帯住宅の名義人が親と子なら両者が売却に同意していることが前提条件です。
共有不動産の中には相続で発生するものもあるのですが、これは夫婦や親子などで共有する共有不動産よりも事例は多いといわれています。
親子や夫婦の場合は話し合い売却の同意を得ることがしやすいのですが、相続で発生した共有不動産の中には共有者同士が仲が悪い、長い歳月の中で連絡がつかなくなり行方不明状態などのケースもあり同意を得られないことも少なくありません。
この場合は、持分だけを売却したり分筆するなどの方法があるといいます。

共有者で用意しなければならない書類もある


一般的に、不動産を売却するときには所有者の印鑑証明書や固定資産評価証明書など自宅の住所を管轄している役所で発行して貰い、実印も持参するなどが必要です。
また、不動産を取得したときに受け取っている登記済権利証(登記識別情報)や間取図、一戸建ては建築確認済証・検査済証、土地は地積測量図・境界確認書、マンションは管理規約・使用細則など売却する不動産の種別で用意する書類の種類が異なりす。
他にも毎年送付される固定資産税・都市計画税納税通知書なども必要書類に含まれるのですが、共有不動産の場合はこれらの代表的な書類に加えて、それぞれの所有権を持つ共有者の身分証明書や印鑑証明書、そして全員の実印が必要です。
なお、遠方に住んでいて売却に立ち会いができない場合は委任状を作成することで代理人を立てることができるのですが、一般的に代理人は弁護士などに依頼される人が多いといわれているので事前に準備しておくと良いでしょう。

共有不動産は、所有権を持っている人全ての同意が得られて初めて不動産売却が実現します。
相続で共有状態になると話し合いがこじれてしまい、同意を得られないこともあるのですが共有の状態が長くなると相続の数が増えることもありますし、加齢により認知症や死去などのケースもあるので早めに売却ができるよう話し合いを進めることが大切です。
なお、売却における必要書類は一般的な不動産売却と同じなのですが、共有不動産などからも一部の書類は全員分が必要になることを覚えておきましょう。

共有不動産を売却する際の流れを把握しておこう

共有者の把握とまとめ役・費用負担の決定

共有不動産はひとつの不動産を持ち分という割合で複数人が共に所有している状態で、売却するにあたっては単独名義不動産に比べて時間と労力がかかります。
共有不動産を売却する流れは、まず共に不動産を持っている人を把握することです。
共有不動産では、相続が繰り返されて知らないうちに共有者が増えていることが多々あります。
あらかじめ権利の関係を正確に把握しておかないと、後に人数増えて手続きのやり直しになりかねません。
共有不動産を売却するにあたっては、誰が所有者なのか明確にする必要があります。
次におこなうのが、まとめ役と費用負担の決定です。
共有不動産の売却は共有者が多いケースでは全員の同意を得るのが困難になり、共有者間の意見をまとめる人の存在が必要になります。
まとめ役には、共有不動産売却に関して経験豊富な専門的不動産業者に依頼すると安心です。
次に、不動産売却にはさまざま費用がかかります。
例えば、測量費や登録免許税、仲介手数料などです。
これらの費用の負担割合をあらかじめ決めてかないと後のトラブルにつながることがありますので、費用負担を決定は必須です。

最低売却価格の決定と売却活動、確定申告をする


共有不動産に限らず不動産売却では、長い期間売れなかった場合や購入希望者による値下げ交渉がおこなわれたときに売り出し価格から値下げをすることがあります。
そのために、共有不動産を売却する際にも、最低売却価格を決めることが必要です。
相場がわからないと場合は、不動産の査定を利用すると適正価格を知ることができます。
価格が決定したら、次は売却活動です。
売却活動に入り売買契約や重要事項の説明、代金決済などの重要な場面になると、共有者全員が立ち会う必要があります。
このとき立ち合いができない人が出た場合には、他の共有者に手続きを委任する委任状が必要です。
決まった書式はありませんが、間違った情報の記載や不足には注意しましょう。
最後に共有不動産を売却して利益が出た場合には、所得税と住民税を払わなければならず確定申告をすることになります。
確定申告は共有する全員が、それぞれおこなう必要があります。
売却した不動産が居住用財産の場合には、条件を満たせば譲渡所得税から3000万円までを控除できる制度があり、この制度を利用するケースでも確定申告が必要です。

ここでは共有者全員の同意を得て、共有不動産を売却する流れを紹介してきました。
このほかに自分の持ち分のみを売却する方法や、他の共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう方法があります。
自分の持ち分のみを売却する場合は、専門の買取り業者に依頼する人が多いです。
他の共有者に買い取ってもらう場合は、買取りをしてくれる共有者を探して交渉します。
ともあれ、共有不動産の売却は単独名義不動産に比べてトラブルになることが多いため、細心の注意が必要になります。

共有名義でも他の共有者に知られず売却することは可能

自分だけの判断で売れるケース

共有名義は他の共有者と共同で所有している状態なので、基本的には自分ひとりの判断で売ることはできないです。
しかし自分の所有しているスペースは自由に売却することが可能です。
他の共有者が所有する部分に関しては干渉できないですが、逆に言うと自分のスペースは他者の影響を受けることはありません。
所有するメリットがあれば売らずに持っていれば良いですし、不要になったり高く売れる見込みがある時は売却するのがおすすめです。
共有名義の不動産は共同で不動産を管理するので、長期的な目線で考えるとリスクが多いです。共有者が亡くなったり、時代の流れによって新たな問題が発生するケースも少なくありません。
共有名義の不動産に関してはトラブルや揉め事の原因になることが多いので、なるべく早めに手放したいという人も多いです。
子供や孫の世代に問題を残さないように、スピーディーに売却したい場合は自分のスペースだけ売るのがおすすめです。

共有者と揉めているケース

共有名義でも他の共有者に知られず売却することは可能ですが、共有者と揉めている場合は「手放さないでくれ」と言われてしまうこともあります。
共有者と揉めてしまうと話し合いでは解決できず、弁護士を雇って問題を解決しなければいけません。
弁護士を雇うとお金がかかりますし、話し合いもすぐにまとまる訳ではないので無駄な時間を過ごすことになります。
将来的に売却を考えている場合や、スピーディーに手放したいと考えている場合は共有者と良好な関係性を保つのがコツです。
良好な関係性を保つためにはコミュニケーションが大事になります。定期的に連絡を取り、円滑なコミュニケーションが行われていると問題やトラブルは起こりにくいです。
共有者と良好な関係性を保つことができればいつでも自由に売却できますし、自分の所有しているスペースだけ売ることも可能です。身内でも揉めるケースはあるので、共有者を見極めることも大事です。

共有名義は他の共有者と共同で所有している状態なので、自分ひとりの判断で不動産を売ることはできないです。
不動産全体を手放すことは不可能ですが、自分の所有しているスペースに関しては自由に売却できます。
将来的に売却を考えている場合は前もってそのことを共有者に伝えておくことも大事です。スピーディーに手放したいと考えている場合は共有者と良好な関係性を築き、いつでも相談できる間柄だと理想的です。
良好な関係性があるとトラブルは起きないです。

まとめ

共有不動産の売却方法や注意点、売却するにあたっていくつかの方法があることがわかりました。
しかしいずれも全員の同意を得て売却を進める必要があります。
夫婦や兄弟、親子などで共有するなどの事情により不動産を所有することから、特にトラブルが起こりやすいのも1つの特徴です。
全員で話し合いをしても意見が食い違ってしまったり、活用方法に対しての価値観の相違などで平行線をたどったまま、なかなか売却に至らないケースも少なくないのです。
全員が笑顔で売却を終えるためにも、ケースに応じた方法で進めていくことが大切です。